주상복합건물(주택+상가) 일괄양도시 양도가액 안분방법

안녕하세요, 서울사는 지방사람 세무사 입니다.

 

최근에 거래처 사장님께서 수도권 소재 주상복합건물에 대한 양도소득세 계산에 대하여 문의해 주셨는데요.

 

여기서 가장 첫번째 정해야 하는 부분이 "양도가액" 입니다. 거래처 사장님께서 "주상복합건물 중 상가부분과 주택부분"에 대한 각각의 양도가액을 정해놓지 않으시고 건물 토지를 통째로 일괄양도 한다고 하여 각 부분에 대한 양도가액을 어떻게 설정해야 할지에 대한 조세심판례를 찾아보았습니다.

 

(상가부분(건물)과 상가부분(토지) 및 주택부분(건물+토지)을 나누어야 하는 실익 : 부동산을 장기간 보유할 경우 적용해야 하는 장기보유특별공제 및 세율 등에서 차이가 있기 때문입니다.) 

 

그러면 이번 글에서는 주상복합건물(주택+상가)을 일괄 양도하는 경우로서 매매계약서 상에 상가부분과 주택부분에 대한  양도가액이 구분되어 있지 않을 경우 사용해야 하는 양도가액 안분방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

바로 시작해 보겠습니다~

 

---

우선, 주상복합건물을 양도할 경우 안분해야 하는 부분은 총 3가지 입니다.

 

첫째, 건축물대장 상의 사무실, 기계실, 계단실 등의 "상가 건물부분" 입니다.

둘째, "상가 건물부분에 대한 토지분" 입니다.

셋째, "주택부분" 입니다.

 

(추후 총 양도가액을 안분해야 하는 기준 중에서 주택은 공동주택가격을 사용하는데 이 공동주택가격이란 주택건물 부분과 주택부수토지 부분이 같이 반영되어 있는 금액이므로 주택은 상가와 다르게 건물부분과 토지부분으로 구분하지 않습니다.)

 

 

총 양도가액을 안분시 사용해야 하는 안분금액은 다음과 같습니다.

 

1. 상가 건물부분(A) : 국세청 상가건물 기준시가 금액 조회 및 계산
(조회 및 계산방법 : 국세청 홈택스 사이트 -> 상단의 상담.불복.고충.제보.기타란에 커서를 올리면 아래 별도의 창이 조회되고 -> 기타란에서 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회 -> 만일 기준시가가 조회되지 않는다면 건물 기준시가(양도) 탭에서 건축물대장을 참고하면서 기준시가를 계산하시면 됩니다.

 

2. 상가 토지부분(B) : 부동산공시가격알리미 사이트에서 상가건물 소재 지번 토지의 개별공시지가를 조회 후 주택토지
                                  부분에 대한 공시지가를 차감 후 계산

(계산방법 : ① 부동산공시가격알리미에서 상가건물 소재 지번 토지의 전체 개별공시지가를 조회
                   (상가 및 주택 토지부분이 같이 조회되므로 이를 상가토지부분과 주택토지부분으로 안분해야함)

                   ② 주택 토지부분에 대한 공시지가를 계산
                   (= 해당 건물 소재 지번 토지의 전체 개별공시지가 x 건축물대장상 주택건물부분 연면적 / 총연면적)

                   ③ 상가 토지부분 공시지가 = 전체 토지의 개별공시지가 산출금액 - 주택 토지부분에 대한 공시지가)

 

3. 주택 부분(C) : 부동산공시가격알리미 사이트에서 공동주택가격 혹은 개별주택가격을 조회

(주택의 공동주택가격 혹은 개별주택가격은 주택부분 건물 및 토지가 같이 반영되어 있는 금액임)

 

 

마지막으로, 총 양도가액을 위 안분금액을 사용하여 아래와 같이 안분계산하면 됩니다.

 

1 .상가 건물부분 양도가액 : 총 양도가액  X  A / (A+B+C)

2. 상가 토지부분 양도가액 : 총 양도가액  X  B / (A+B+C)

3. 주택 부분 양도가액 : 총 양도가액  X  C / (A+B+C)

 

 

관련하여 아래와 같이 조세심판례(조심2009서0058, 2009.04.20)도 첨부드립니다.

 

주상복합건물에 대하여 용도별로 주택부분은 개별주택 공시가액으로, 상가부분은 국세청 건물기준시가 및 토지의 개별공시지가로 양도가액을 안분 계산한 처분은 정당함

 

 

---

 

일반적으로 주상복합건물을 통으로 일괄양도하는 경우로서, 매매계약서 상에 양도가액이 각각 구분되어 있지 않은 경우가 많을 것으로 생각됩니다.

 

따라서, 매매계약서 상에 양도가액이 구분되어 있지 않을 경우에는 위에서 말씀드린 방법으로 양도가액을 각 상가 건물부분과 상가토지부분, 주택부분으로 구분하여 양도가액을 안분하면 될 것으로 판단됩니다.

 

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 다음 글에서 뵙도록 하겠습니다.

 

이상 서울사는 지방사람 세무사였습니다 :)